A locação comercial tem regras específicas que diferem — e muito — das regras da locação residencial. Lojistas, empresários e proprietários de imóveis precisam conhecer a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para proteger seus interesses e evitar surpresas custosas.
Contrato de Locação Comercial: o básico
Diferente da locação residencial, o contrato comercial permite às partes maior liberdade para estabelecer índices de reajuste, prazos e penalidades. No entanto, algumas regras são imperativas (não podem ser afastadas pelas partes):
- O prazo mínimo para assegurar direito à renovação é de 5 anos de locação ininterrupta;
- O locatário tem preferência de compra em caso de venda do imóvel;
- Algumas benfeitorias realizadas pelo locatário podem gerar direito a indenização.
Ação Renovatória: protegendo o ponto comercial
O ponto comercial tem valor econômico real — é lá que o empresário construiu sua clientela, sua reputação e seu fundo de comércio. A Lei do Inquilinato protege esse patrimônio intangível por meio da Ação Renovatória.
Para ter direito à renovação compulsória do contrato, o locatário deve cumprir cumulativamente:
- O contrato a renovar deve ter sido escrito e com prazo mínimo de 5 anos (ou somatório de contratos que totalizem 5 anos);
- O prazo mínimo de 5 anos de exploração do mesmo ramo no local;
- Estar em dia com as obrigações do contrato.
Prazo fatal: A ação renovatória deve ser ajuizada entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato. Perder esse prazo significa perder o direito à renovação compulsória.
Quando o locador pode retomar o imóvel?
Mesmo com direito à renovatória, existem situações em que o locador pode retomar o imóvel:
- Uso próprio ou de parente do locador (com restrições);
- Obras que resultem em efetiva valorização do imóvel e que inviabilizem a continuidade da locação;
- Proposta melhor de terceiro (com direito de igualar a proposta pelo locatário).
Ação de Despejo: como funciona?
A ação de despejo é o instrumento para o locador retomar judicialmente a posse do imóvel quando o locatário não o entrega voluntariamente. As causas mais comuns são:
- Inadimplência de aluguel e/ou encargos (ação de despejo por falta de pagamento);
- Término do prazo contratual sem renovação;
- Infração contratual (sublocação não autorizada, uso diferente do contratado, danos ao imóvel).
O procedimento pode ser rápido: em casos de inadimplência, o locatário tem 15 dias para pagar os valores devidos ou deixar o imóvel. Se não o fizer, o expedido de despejo é expedido.
